최근 대출 규제가 풀리고 마이 시스터와 함께 아파트를 샀다.
3주 정도 중개인을 통해 집주인과 실랑이를 하다가 딜한 순간 모든 게 잘 풀렸다 생각했는데...
생각지도 못한 난관이 기다리고 있었다.
대출 이자만 걱정하고 있었지 대출 받는 것 자체가 이리 까다로울 줄은 몰랐다.
정확히는 "부부가 아닌 공동명의"일 경우 대출이 다소 까다롭다.
(형제자매든 친구든 상관없이 부부가 아니면 다 똑같이 제3자 공동명의임)
인터넷을 뒤져봐도 형제자매끼리 주택담보대출(이하 주담대)을 받은 사례는 찾기 힘들더라.
그래서 올립니다.
"자매와 공동명의로 집 샀을 때 주담대 받기"!!!
대출받을 사람 정하기
일단 대출은 당연히 한 명이 받는다.
둘 중 대출을 받는 사람은 "차주(채무자)", 받지 않는 사람은 "담보제공자"이다.
(단어를 어느 정도 알고 가야 은행에서 요구하는 서류를 준비할 때 안 헷갈린다^^;;)
<공동명의일 때 지분 설정>
두 명 중 한 명의 이름으로 대출을 받았을 경우 지분을 잘 설정해야 한다.
지분을 5:5로 했는데 투자한 금액이 다르면 증여로 책정될 수 있기 때문이다. (형제자매는 증여 공제가 천만원까지다!)
세무사에게 물어본 결과, "지분은 집에 들어간 돈이 결국 몇대몇인가에 대한 것이다. 대출을 한 명이 받았더라도 반반씩 같이 갚는 것이라면 이를 고려하여 지분 설정을 해야 한다"고 한다.
즉, 집에 들어간 자기자금(예금,증여,주식매각 등)이 같고, 대출 이자를 반 나누어 똑같이 갚아나간다면 지분을 5:5로 해야한다.
참고로 공동명의자에게 대출금을 계좌이체할 경우 "주택담보대출 상환 1회" 이런 식으로 꼭 메모를 남겨야 한다.
자나깨나 증여 조심
되는 곳, 안 되는 곳
거두절미하고, 전화/공식홈페이지 검색 등으로 알아본 결과를 첨부한다.
질문은 항상 "자매와 둘이 공동명의로 집을 샀는데 주택담보대출이 가능한가요?"였다.
특례보금자리론: 불가능 (콜센터)
KB 국민은행: 불가능 (공홈 참고)
카카오뱅크: 불가능 (콜센터)
케이뱅크: 불가능 (콜센터)
신한은행: 가능 (콜센터)
하나은행: 가능 (직접 방문)
삼성화재: 가능 (콜센터)
이 시기에 세무사니 은행이니 전화를 너무 많이 돌려서 지쳐가지고 더 알아보지 못했다.
대충 요약하자면 오프라인 상담이 불가능한 인터넷 은행은 아예 불가능한 듯했고, 일반 은행들은 되는 곳도 있고 안 되는 곳도 있었다.
더군다나 대출에 대한 정보는 전화로 자세히 알려주지 않아,
신한은행과 전화할 땐 '제발 부부가 아닌 공동명의가 가능한지 아예 불가능한지만 알려달라'고 부탁하기도 했다ㅋㅋㅋ
사실 가장 기대했던 건 체증식 상환이 가능한 특례보금자리론이었는데,
부부 공동명의는 되면서 몇십년을 함께 산 형제자매 공동명의는 안 된다니...
(심지어 예비신혼부부도 가능하다!)
사회가 암묵적으로 정의하는 "정상적인 가족"이 아니면 여러모로 불편한 일이 많다.
공동명의가 아니라 단독명의로 대출을 받으면 안 되나?
이것도 고민해봤다.
하지만 세무사에게 물어본 결과, 단독명의일 경우 다른 형제에게서 주택 구매 자금을 받으면 증여다.
함께 살고말고는 상관없다.
집값이 몇 십억 아닌 이상 세무조사는 받을 일 없다고 하지만, 진짜 사람일 모른다.
사실 한 명이 주택 금액과 대출금을 전부 충당할 수 있다면 단독명의가 베스트다.
부부가 아닌 공동명의는 여러모로...제약이 많다.
그래서 어느 은행으로?
우리는 대출받을 은행을 하나은행으로 정했다.
제3자 공동명의가 가능한 은행 중 가장 금리가 낮다고 판단했다. (아닐수도 있음)
참고로 하나은행은 공동명의 주담대는 무조건 오프라인 상담이다. 온라인 X
무조건 서류 들고 방문해야 한다.
대출 심사 받기
심사받을 때 필요한 서류는 다음과 같다.
기억이 약간 가물해서 필요한 게 더 있을지 모르니 헛걸음하지 않도록 꼭 찾아보고 가자.
참고로 차주뿐만아니라 담보제공자도 함께 가야 한다!
주택 매매계약서
차주, 담보제공자의 신분증
차주, 담보제공자의 건강보험득실확인서
차주의 소득증빙서류
차주의 주민등록등본
혼합금리(5년 고정금리, 그 뒤로 6개월 변동금리)와 6개월 변동금리 중 선택할 수 있다.
우리가 물어봤을 땐 혼합금리가 변동금리보다 0.5% 이상 낮았기 때문에 혼합금리로 선택했다.
금리 감면 조건은 다음과 같다.
- 급여이체 통장으로 설정: 0.3%
- 주택청약 납입 월 10만원 이상: 0.2%
- 제휴카드 월 30만원 이상 결제: 0.1%
- 자동이체 월 3건 이상 이체: 0.1%
- 적금상품 납입 월 10만원 이상: 0.1%
- 1Q Bank 서비스 가입 및 이체: 0.1%
제휴카드는 하나카드이기만 하면 무엇이든 상관없다.
1Q Bank는 한달에 100원만 이체해도 인정이 된다고 한다.
또 하나은행 IRP 가입 시 지점장 권한으로 이자를 0.1% 감면해준대서 그 자리에서 가입했다.IRP는 차주와 담보제공자 둘 중 아무나 들어도 상관 없다.
막상 대출 금리가 나올 때가 되니, 안된다고 했다...
뭔가 사기당한 기분..이자 감면이 안된다고 하자마자 IRP를 바로 해지했다.
물론 대출 실행일은 아직이라 그때 금리가 어찌될지는 모르지만 2023년 4월 13일에 알려준 금리는 최종 4.152였다.
(최종적으로 1% 감면한 이자율임)
상담 받은 게 목요일이었고, 상담 결과는 그 다음주 화요일에 알려주었다.
상담 결과
알림톡으로 적합하다는 메시지가 온 뒤, 대출상담을 진행했던 은행원에게도 전화가 왔다.
전화로는 다음과 같은 사항을 물어봤다.
구매하는 주택에 명의자 두 명이 모두 전입신고를 할 건지?
대출 만기일을 40년으로 잡아놨는데 혹시 줄이고 싶은지?
은행법무사를 쓸 건지, 따로 법무사를 알아볼건지?
원금상환과 원리금상환 중 뭘로 할건지?
전입신고에 대해서는 둘다 바로 전입할 거라고 대답했다.
하지만 나머지 질문들은 아직 더 알아보고 싶다고 말했더니, 대출실행일 한달 전까지만 말해주면 된다고 했다.
다사다난했지만, 주담대를 받는 데 성공했다.
우리는 주택담보대출 외에도 교직원공제회 대여도 받을 계획이다.
교직원공제회 대여는 은행 주담대처럼 조건도 까다롭지 않고, 대여실행도 1~2일이면 된다.
그 후기는 다음달에 따로 글을 쓸 예정.
+++(글 추가)실제 대출 금리
대출 실행일 2023/5/30 기준 최종금리 4.571%
매달 대출금 납부일마다 이렇게 카톡이 온다.
이걸 설마 40년 동안 보내려나?ㅋㅋㅋ
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